分享：旧改商业如何做规划定位

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今天，我们有幸邀请到了三创运营合伙人及总经理 学加学员游高峰同学，今晚他将在线全方位给大家做关于旧改商业如何做规划定位分享，包括：旧改概念、规划定位思路、规划定位案例、关于三创运营，相信听完这次分享会后也会有更进一步的收获！
游高峰三创运营合伙人及总经理
广东商业地产行业卓越职业经理人
广东省孵化器协会专家库专家成员
佛山科技技术学院兼职教授江西财经大学佛山校友执行会长


关于旧改概念

关于旧改，早期叫旧改，现在叫城市更新，我们在广东都算第一批从事旧改的公司，早期三旧就是指旧厂房、旧街道和旧村居，它是中国城市新陈代谢的一个必然结果，就是一个城市快速发展过程中一个产物，因为中国用30年已经走过发达国家上百年的这种发展的这个进度，也导致旧改存在一个巨大的商机。

旧改其实就是一个资源错配的结果，包括很多现在这种烂尾物业，其实他就是时间、空间、团队、资本和资产的这种一种错配，从另外一个角度讲，旧改涉及的内容包括不良资产，困境资产，还有些特殊资产，为了更好理解，有点类似叫法，如废品，次品和库存品，如果再说本质一点，应该是人不良资产才不良，人困境资产才困境，人特殊资产才特殊。我们通过这种旧改盘活来处置，重塑这个物业的价值，让它时空价值最大化。

旧改的成因
极其“变态”（变化中状态的简称）社会，盛产“废品”、“次品”、“库存品”，旧改的成因包括中国这种大跃进的城市化，中国式的一些快餐文化，中国特色的土地财政，还有产业转型、产业升级等等很多原因导致的。
规划定位思路“软”“硬”思考？
在讨论规划定位思路之前，我们先讨论下软环境和硬环境先后问题，我们觉得软环境思考在规划定位阶段更重要。什么是软环境呢？它包括内容有：首先，我觉得一定要想清楚你的客户是谁，我们客户的痛点在哪里；第二步，我们能为客户这些痛点提供的解决方案是什么，也就是我们能提供什么样的产品，能够为客户提供什么服务；第三步，就是我们手上有没有资源，能不能干得了这个事情，这就是我们有没有竞争优势了；第四步，就是我们要去考虑我们同行是怎么样的，要怎样去超越同行，我们有没有竞争策略；

第五步，就是涉及到算账了。

我们应该以什么方式赚钱，这个项目它的投入产出怎么样，只要这几点的思考你想透了，其实你整个项目的各项东西以及后续的很多东西都是水到渠成的。


论述
从刚刚的思考讨论里面形成一个结论：所有的旧改规划定位里面，软环境，即看不见的东西才是最重要的东西。想清楚以后，再去考虑我怎么去建设，去改造，去招商，去运营，去推广等。

园区要去旧改商业，称为造城也好，或者是造园也好，这是我们要想干的事情，要做这个事情我觉得有四个维度：第一个维度：就是关于人的问题，其实就是我们所说的流量，这是大家最关心的；第二个维度：就是关于文化的思考；第三个维度：就是我们讲的产业；第四个维度：也叫时空或者可以叫环境；

这四个维度基本上把要造城和园，我们要做的事情，要考虑的维度就全部都考虑到了。这四个维度，应该说是流量是核心，文化是魂，产业是发动机，时空是基础。

具体来讲，一、关于人这块，我们一定要去思考这个地方，因为每个地方都有每个地方的基因，我们要去思考过去的人、现在的人和未来的人。

二、关于文化这块，因为没有文化就没有创造力，没有创造力就没有意思，这个在旧改里面，特别商业里面是很重要的与其他非旧改商业很大的一个差异化，同时要考虑到地域文化国际化，传统文化当代化，就是说当地文化能够国际化，同时能把传统的文化，用现在年轻人接受的方式把它呈现出来，这样很容易把它去做活。

三、关于产业这块，最重要的是能够形成产业链。因为办公这块也讲产业链，商业同样也讲产业链，因为产业链最终是最便宜的，做成了产业链就是最大的平台了。你会发现一些做的好的地方，都能够形成相对完整的、系统的、可成长的产业链的集聚。

四、还有一个就是时空，因为经营物业或者经营商业，其实是经营时间和空间，就是不要浪费每一分钟，不要浪费每一寸空间。像我们这种街区式的园区，容易做成25小时的业态，但购物中心运营时间是早十点到晚十点。

把脉——定位
接下来谈到项目应该怎么去做规划定位了。在做定位前一定要去把脉，这个把脉就像中医看病一样，我们觉得有五个维度：第一个是地脉，希望未来在改造还是运营中会形成一个精神地标或建筑地标；第二个是人脉，就是过去、现在和未来到底什么人在这活动；第三个是文脉，也就是我们刚讲的文化是魂；第四个是商脉，就是这里的产业；

还有一个是法脉，因为这里有很多限制性的条件，可能说是法律上的限制条件，也有可能说是现场的这个物业的条件，比如你物业的旁边有学校，做酒吧、网吧等很多类似的场所是做不了的。

这个其实最核心的是什么呢？我们在这种大量同质化情况下一定要找到你的唯一性，或者说是我们要靠我们的创造力找到唯一性。找到唯一性以后，就是要形成我们的地标，有可能是建筑地标，有可能精神地标，然后去做影响力，因为只有最终有形成这种地标，它才有生命力的，也就是我们要找到我们的最大的优势，不断的去击穿，把它做到极致，这个点是非常重要的。

通过这种把脉，包括前面的思考，会形成我们项目的定位，到底你要做什么？为了更清晰，定位可以细分为项目的定位、产品定位、形象的定位等等，今天时间关系，这个有时间就是可以深入再去沟通下的。

规划
通过把脉得到定位以后，就是要具体去做规划了。第一是商业规划；第二做文化规划；第三做时空的规划；第四做运营规划；第五做推广规划；这是涉及到主要的方面。

具体来讲：

一、商业规划这里，其实也可以叫产业规划。这个跟办公有点类似，其实从大的概念来讲都是产业，就是回答要做的产业链是什么，在产业链里面我要找到什么样的主力店，或者叫龙头等等，这个完成后，我们要进行产业分区了，分区以后，要去把产业如何落位在里面，落位也有很多方法，因为每个空间产品跟产品之间，店与店之间，它是有逻辑的，这个未来可以详细去沟通的。

二、文化规划这里呢，就是一个做产业狂欢，一个做文化狂欢。

三、时空这里呢，就是时间和空间，因为旧厂房是街区式的，他具备25小时营业的，所以时间规划我们就很多旧工厂都被定位成25小时运营，关于空间规划，这里它有两个方面，第一个要去重新思考空间布局，包括说总图定位、动线，还有空间节点打造，比如：动线涉及到车行、人行和垂直动线，这个非常重要的。比如：空间节点正常80米到100米，它应该有一个节点，吸引人从一个点到下一个点，第二个要形成一些概念规划，概念规划比较重要的是要通过前面的思考，核心在于创造力，让这个建筑物本身要有意思。

四、运营规划这里呢，其实有几个要点，第一个就是一定要做好借力，就是要用杠杆，要用经营无形资产的方法来经营我们商业，要借政府的力，要借商家的力，因为商家在业态里面他们很多是很专业的，就相当于我们一天琢磨整个园子的事情，人家是每天只琢磨一件事情。所以这里呢，也是要经常去借力，做商业，或者说我们不专业的事情，很多答案都在借力这件事情里面。

第二个核心，多站在人家的角度思考，因为商业是做生意，是需要一个共赢，所以我们做很多事情的评价标准就是，我能不能降低入园企业的成本，能不能提高入园企业的生产效率，以及能不能增加入园企业的商业机会。第三个就是打造服务平台，接下来我把推广讲完，并会重点讲一下服务平台的事情。

五、推广规划，其实核心的是搭建一个平台，就是线下制造事件，在线上传播。

打造服务平台
打造服务平台这里有个逻辑，这个我们从结果反推，就是做任何商业，人流量就是核心，我们每个人都希望这里有人流价值，要形成人流价值，要去做气场，通过气场，形成我们的磁场，能够吸引很多人到这个地方来消费。形成气场和磁场之后，是会形成产业链，要形成产业链以后，就是我们要进行规划、招商、运营及推广等工作，要去做好这些工作，就是我们考虑如何经营时间和空间，要把时间空间经营好，就是核心在于这三个方面：能不能降低人家的成本，或者提高效率，或者增加商业机会，基于这些逻辑，所以我们要去做一个很好的服务平台，能够服务好我们所有的利益相关者。


规划定位案例项目情况介绍

佛山创意园成立于2007年3月29日，坐落于佛山市禅城区季华四路，由六个旧工厂组成。秉承文化是魂、产业是根、平台是关键的宗旨，经过十四年努力，现已成为全国知名的创意产业园区、领先的现代服务业园区运营商、三旧改造示范点，被列为2010年广东省政府重点建设项目，改造案例入选2010年上海世博会。

十四年来先后举办了2000多场大型活动、接待海内外及各级政府领导、学者、商界考察团2000多批次，国内外媒体报道5000多次，并先后获得“国家级科技企业孵化器”、”国家级众创空间“、“国家知识产权局专利交易基地”、”全国版权示范园区(基地)““广东省文化(创意)产业园区”、广东省首批示范步行街“”2020中国游客最喜爱十大夜市”、“佛山市粤菜美食集聚区创建”、“佛山市夜间经济集聚区创建”“4A旅游景区”“广东省食品安全示范街”等60多项称号。

历时十四年将六间旧厂房整合、改造、运营成为集创业和狂欢一体的街区化园区，形成一种可复制的运营模式。已形成了完整的、系统的、有生命力的现代服务业产业链，形成良性循环，接下来将加快有意思的服务业产业孵化器建设，做全国首个服务业产业孵化园区，未来规划升级为国家级特色小镇“佛山·三创小镇”。

今天就重点说一下创产旧改商业这一块，第一它是唯一的园区获得了广东省首批示范步行街，所以这个荣誉是非常难得的，第二在去年我们评为中国十大夜市这个荣誉，在夜经济方面做到全国的前面，还获得了旅游景区的称号，还有也是广东省首个食品安全示范街，广东省首个文化创意产园区，省级特色小镇等等很多这个荣誉的。

这里有一些图片，这个图片是我们平时运营，包括做商业的一些人流的图片，这个大家可以看一看。

商圈与人口关系
（一）关于人
现在要讲人，一个是对人的人性的研究，第二个是对年轻人的研究，人分成X、Y、Z代，Z代一般指1995-2009年出生的年轻人，这是高中生、大学生、还有刚毕业这个工作出来不久的一个人群，这些人群呢，跟这个60年代、70年代、80年代的人是完全不一样的，为什么去分析这些东西呢？因为你做商业做所有好多东西都是从人性和人的本身去延伸出他的需求，Z世代现在这些人的有三大特征：很注重社交性、很在意这种潮流性和个性化，也就是现在常说的宅、丧、佛。
附表：Z世代群体研究


（二）在讲那个具体的怎么操作之前，就我们的案例有一个基本的关系需要跟大家讲讲，商圈跟人口的关系是做商业要特别关心，是怎么去算这个承载量呢，这个一般商业考虑的是周边三公里范围内的一个基础人流，会影响整个项目的规划，这里我举例如下：


最后就会得出这个商业这个三公里范围内的还可以承载的商业量，这里面有可能是正数，有可能负数，负的越多，代表这个地方的竞争程度是越大的，如果说正得越多，代表这个地方这个相对竞争会好一些的，这个大家可以具体去看一看。
定位25H玩乐公园：打造城市线下社交平台
我们创产对于人群定位为年轻市民，就是说男子汉、美女，未来的男子汉、美女。这个人群其实归纳一下就是两个特点：
第一个：精神消费的缺乏，因为这个很多这个年轻都有，包括中国很多人其实都有精神疾病的，中国有很多垃圾处理厂，有经济垃圾处理厂，但是很少有精神垃圾处理厂。

第二个特点就是缺这种健康生活方式，因为现在年轻人很压抑，所以基于这几个缘由，我觉得就中国有一个稀缺产品，也是未来巨大的商机就是打造一个精神垃圾处理厂，我们觉得要有一个产品去做狂欢，通过狂欢的方式，正能量的狂欢，解决年轻人的精神问题和健康生活问题。

为了做这个，我们应该从哪些地方下手呢？就是我们要立体式的，打造的时候一定要从他看到的东西，还有他听到的东西，还有他闻到的东西，还有他迟到的东西，还有他身体能触到的东西，通过这些方面的全方位的让他去感受，打造一个正能量的狂欢来解决现在年轻人这种线下社交的问题，就是通过现实虚拟、虚拟现实让他得到释放，然后变得有意思了。通过这些分析，我们希望打造一个真正为年轻人的狂欢的25小时玩乐公园，这个这是我们的一个定位。

25H玩乐公园产品——产业规划

现在就去讨论一下产业规划的东西，后工业时代就是服务业，它是一座城市的发动机，只有服务业发达的城市才能留得住人，年轻的人才能让一座城市变得时尚，有活力和年轻，这个就是我们选的业态，给我们的人流是吻合的。具体来讲核心是狂欢，就是街区园区化，然后具体怎么做呢，为了吸引年轻，我们是通过线上线下的方式做的。

线上我们就是有一个25小时的空间站，线下其实考虑两方面，一个是建筑物里面的，我们所说的业态，就是有美食、酒、吧休闲、时尚等。二个是公共空间的打造，现在年轻人喜欢声光电，就是我们的灯光，音乐、运动、文化、还包括打造过节的地方等等，就是通过这种时间空间的最大价值利用，做年轻人的狂欢，我们也希望通过这种线上线下的方式，能够引领全国夜经济这种模式，打造成全国的这种夜经济的标杆。

25H玩乐公园产品——文化规划
它就是以狂欢文化为核心的，再结合后工业、科技文化（就是声光电），还有地域文化等来打造，这个是我们关于文化规划核心的东西。


25H玩乐公园产品——时空规划
接下来我们需要讨论一下这种这个时间跟空间，但是在讲空间这里，特别是做商业的，其实有个动线很重要，重点讨论一下如何设计动线，我说的这个设计动线可以价值三千万，这个同学有些可以好好记住一下的，详见下图：

这个相对来讲在商业里面最标准最好的一个地块，这里有主干道，两边挨着主干道，然后有两条支路，它是一个方块形的，这是一个很好的一个条件，然后这个动线应该怎么去做呢，所以我们有了这四条路以后就应该去考虑每个点正好有四个角，四个角的有地面的人流。因为有些可能地下有地铁上盖等，可能也会地下人流，然后把地上地下人流进行叠加，我们把这个人流最多的，次多的两条，还有这个第三多的和最少的全部连起来，正好就会形成四条的交叉线，四条交叉线中人流最多的两条是室内的动线，就是主动线。人流最少的两条就是我们要考虑的车行的动线，就是那个室外动线，这是一个大概的，就是大的方向性，如果有同学有机会可以详细交流，这是一个挺有意思的一个话题。
25H玩乐公园产品——推广规划
如何做推广，首先我们需要年轻人解决狂欢的心理，我们推广的核心就是每个城市需要狂欢，天天过节。围绕狂欢，做文化狂欢和做产业狂欢。
关于我们
打造一个有意思的地方
聚集一群有意思的人
做一些有意思的事情
赚着有意思的钱
过有意思的生活