课堂笔记 | 产业园区精细化运营&产业园区精准定位实务_260928001805

7月13日上午，我们邀请了园区运营“实战派”，运营园区面积超过200万方，用“绣花”的功夫做园区运营，学加优秀学员陈映珊老师给我们带来《产业园区精细化运营》，下午邀请了产业地产资深从业者，学加优秀学员王磊老师带来《产业园区精准定位实务》精彩授课。

| 园区运营“实战派”  学加优秀学员 陈映珊 

产园区运营规划

产业园区运营规划-前策

根据园区产业定位，提前介入诊断是否符合产业规划，考虑以下内容：

• 是否属于国家重点鼓励的产业，是否属于国家明确限制的产业，是否属于区域政府禁限控的产业；

• 是否与区域产业发展趋势相符；

• 是否与区域产业禀赋和创新资源相符；

• 是否存在替代转型的风险、是否产能过剩、是否面临惨烈的市场竞争；

• 是否具备为意向产业提供支撑和落地的基础；

• 是否与融合发展背景下的产业协同发展；

• 是否能提供意向产业的支撑要素。

产业园区运营规划-配套

产业配套：污水处理，卸货平台，配电能源，公共实验室，实训中心等都要提前考虑

生活配套：从基础服务延伸至生活配套-医食住行是必须考虑的

医（医疗条件）

• 周边医院医疗机构的配套

• 园区医疗站点建设，解决基础医疗问题

• 必要的药店药师配置

食（生活综合配套

• 团餐供应，解决基本生活问题

• 各类餐饮供应：简餐、咖啡吧

• 各时段餐饮供应：早/中/晚/宵夜

住（满足产业集群企业及员工）

• 公寓、宿舍的供应

• 配套文体娱乐设施：球场、健身房、图书馆、网咖

行（信息、物件、车辆、人员等）

• 周边公交地铁配套

• 交通巴配置

• 物流配送线路

每一件都是小事，每一件都必须解决！

产业园区运营规划-前期规划

• 项目布局：2栋高层厂房，1栋人才公寓

• 项目定位：以“高水平、高标准、高品 质、高质量”打造环保智造产业园；

• 主导产业：环保类设备制造、新一代信息技术产业等战略新兴产业；

• 目标打造：集制造研发、电子商务、生产生活配 套、为一体的新型产业园区。

• 项目亮点：首层承重10T/㎡、首层8米，采用无梁结构，4台3T货梯，另预留4台电梯位置，园区配电2000kVA，国有红本

产业园区精细化运营应用

关于空间

建设规划

• 招商规划，根据招商定位设计相关功能配置。

• 建设规划 ，根据园区整体建设，规划配套功能建设区域（装卸货平台建设区域）。

• 功能规划，根据园区建设实况规划空间响应功能区间（货车装卸停车位、充电桩、垃圾房等）。

• 动线规划，根据园区建筑条件及作业区域，规划园区人车分流及安全作业路线。

空间规划-停⻋位规划、VIP⻋辆、⻋位配比

• 结合产业园区的出⼊⼝及园区整体流向，配合制定与标划⻋辆与⼈员分流动线，保障产业园区⻋辆与⼈员的进出流畅性。

• 根据产业园区⽣产运输、货品出仓、垃圾清运等不同线路，结合时间安排制定各类交通通⾏时间及指导路线。

• 配置相应的园区⻋辆限速提示牌、园区动线图等信息以告示⻋辆驾驶⼈员。并于园区拐⻆位置配置凸形交通镜或指示灯，保障园区的⾏⻋安全。

消防管理-电动自行车充电桩和停放点

• 电动⾃⾏⻋已充电的的安全隐患电池 ⾃燃 过充。

• 诞⽣的商业机会扫描充电合作商 搭设⻋棚 充电服务费分成。

• 防⽌电动⾃⾏⻋上电梯/上楼 (视频监控AI功能）。

关于环境

电梯间地面

• 厂房内货梯厅门地面未安装钢板或拉结筋，长久重物碾压导致地面破损开裂，影响正常使用以及观感，且存在安全隐患

• 解决思路：在每层电梯厅门地面铺设2mm防滑铁板或在基础硬化时增加拉结筋。

• 价值分析：

工程视角：增加安装成本；

业主视角：避免后期出现反复维修，增加维修成本，以及保证现场品质观感。

给排水系统-防倒灌

• 根据园区给排水、高低落差、建筑条件，配套完整防洪系统。

• 防洪门+匹配防水挡板43套+600个沙袋

• 防倒灌闸阀 3套

• 2个集水井+4台水泵强排

安全规划-吊装口的设计标准

• 有大型设备吊装 需要预留

• 尽量大 不低于2.5M*3M

• 卷帘门内侧安装1.1m活动护栏，上锁，专人保管

• 吊装口对下地面的隐蔽工程要有合理承重

• 关注好吊装口货车停放的合理规划

  

  安全规划-冷凝水

• 存在问题：

  园区生产厂房一楼生产车间楼板出现大面积结露滴水，造成生产设备施受损、材料受潮发霉严重影企业产品品质，一楼厂区地面积水严重；此情况严重影响一楼企业的正常生产及空置区域的招商出租，造成巨大的经济损失；

• 问题原因：

  二楼企业为万级洁净生产车间，环境温度需求恒温20±2℃

• 解决方案：

一层楼板底面做保温隔热措施

一层生产车间采用空调处理

关于能源

电费缴纳：按容？按需？

• 按合同最大需量

• 用户实际最大需量

• 变压器容量计算

使用电损管理：存在可能：配置线路搭错？电流互感器老旧？线路变损铜损？光伏反向停电？电表？抄表错误？抄表时间差？

• 计量电表的合理安装

• 关于安装电表的选型:精度选择标准、同时符合“三标”、数字电表

建议：

方案一：总表与分表差额电费按照用电量比例分摊给各个租户；

方案二：出租单元外所有公共用电+电损，按照用电比例分摊给各个租户

用水计量存在可能：漏水？爆水管？接错水管？水表读数错误？

• 水表后端加装内置止回阀，阻止末端用水回流；

• 各分表数据精准，确保水费收取准确完整；

智慧管理

智慧科技赋能

开发商—实时收⽀数据获得（招商数据、能源耗材数据）

企业/员⼯—服务体验（通知公共、报事报修、⻔禁道闸、实时能耗。

经营运营⽅—全⽅位全过程掌控管理（量化细化、标准上线、系统带⼈）。

供⽔/电/暖通等实时管控；

光伏、充电桩等增值服务运营；

通⾏（⻋辆道闸、⻔禁道闸等）智慧化管理；

产业服务及人文关怀

上午的课程到这里就结束了，下午的课程由王磊老师从产业园区操盘综述，产业园区的定位以及案例解析几个方面带来精彩授课。

| 产业地产资深从业者，学加优秀学员 王磊

园区定位是个伪命题吗？

我们从三个维度来思考定位的问题

整体思考

• 产业规划?

• 产业与产品关系产品配比?

• 配套占比?

• 总平图如何排布?

• 定价?

细节思考

• 非标产品?细致到面积段、承重、层高、电梯、吊装口、消防等级、

• 配电、配套、外立面.....

• 行业需求?

• 差异化竞争力?

使用性思考

• 招商中心设置方式?

• 样板房位置方式?

• 是否考虑临时展点?

从几个实际案例可以看出以下项目定性和运营思路

项目定性——广东省政府在粤北区域重点打造承接广州外溢和转移功能、距离广州市最近、能级度最高、发展最迅速、拥有产城模式配套的崭新产业聚集区内的纯生产制造功能，50年产权的高标准厂房。

依据目标客群能级区分——崭新的产业聚集区，未来客户基本依靠外部导入，以广州开发区为主的运营团队，项目调性不低，发展到第4个年头，随着土地稀缺，政府由「量」转向「质」，本项目未来客户基本以广州花都区和自云区的外溢和生产转移为优质产业客户为主，和外溢到周边城市的需求量极大的鞋帽、皮具、化妆品、小五金等传统低端产业企业有所区别。

运营思路——利用项目和广州距离优势、能级优势、产城优势，迅速开发，汇聚和释放外溢优质生产制造企业的需求，迎合外溢企业对面积偏大的独栋产品的需求以及政府对企业质量把控的诉求，不建分层产品。

总平决胜负，一图定乾坤

产品类型

包括大客户产品，快消产品，研发产品，配套

大客户产品

• 明确规模项目设置大客户产品和快销产品，大客户产品面积段根据

项目所处城市级别，容积率和纯产/研产功能来明确，基本层数在2~3层，单层面积1000~1500㎡，双拼形式，分栋3000㎡，整栋6000㎡，广佛片区大客户可以提升到层数4~5层；

• 大客户基本占比10~20%，布局在整体园区对内展示面最好，园区

景观中央主轴两旁，给予优质客户享受优质资源，便于政府参观；

• 根据大客户需求共性，纯生产考虑，特别装备制造业，生产量所需

生产流水线布局，优化产品，部分大客户产品首层相连，可达到首层2000~2500㎡平面布局，并且依然做到可分可合，控制风险；

产品特点：

针对大客户产品，从产业角度研究企业细致需求来优化提升产品；

• 吊装口设置；

• 楼上二层承重需求；

• 大客户的电梯设置以及轿厢尺寸等；

“纯生产制造”快消产品

• 选址区域：城市化程度不高的区域——以生产制造为主导的工业集中区，或开发区，以保证控制生产成本。外地客户对区位不敏感，外地大客户更关注是否属于高新区、经开区。

• 载体用途：主要集中在1、生产（60%以上的面积）2、仓储（30%的面积，主要用于堆放原料和成品）3、办公（10%左右）

• 人员活动特征：工人及车间主任及极少数职能人员，同城2-3间小办公室，企业主在厂房停留时间较少，多数每月只有1-2天在厂里。

•  对产品的主要诉求：厂房使用率高；对厂房平面户型的布局和层高、承重敏感度高；

• 对园区的主要诉求：交通效率高；对配套的需求主要集中在“吃”和“住”两个方面，即食堂和员工住宿需求度高；对园区环境、园林绿化等方面敏感度低。

升级的方向同样有两种

升级方向一：4层分栋产品

• 单层面积适合生产，540㎡以上，800㎡以下

•  二层的承重增加至800公斤，层高4.5米。

  
  产品升级研究依据：珠三角城市整栋产品，大面积客户较为常见，客户对整栋的层数接受度高。产品升级后优势：产品使用率提升，一半的面积可用于生产。

 升级方向二：5-9层分层产品（通常只出现在珠三角，其他地区该层数的厂房已经不是“纯产”

• 单元面积适合生产，最小单元面积不小于1000㎡。
• 标准层的承重600-800公斤（具体根据主导产业，轻工600公斤/偏重800公斤），市场竞品的主流配置为600/750/800三种，层高4.5米。
• 需要吊装口和卸货平台，便于设备上楼以及生产原料和成品的货运。

产品升级研究依据：顺德、中山等以多层分层纯生产厂房为主的城市。产品升级后优势：珠三角土地稀缺、集约利用的特征，以及商品厂房销售政策在一些城市较早的普及，使高楼层的厂房有良好的市场基础和接受度。虽然楼层高，但功能仍为纯生产。
“偏研发”产品偏研发需求的企业特征：

• 选址区域：城市化程度较高的主城区、副城区，高新区的科创区等。交通通达性好，周边有商务配套，多数带有地铁沿线属性。
• 载体用途：需求空间大，且功能多样：需要实验室、检测室、生产装配空间、成品展示区或演示空间、还需要人员办公的工位。
• 人员活动特征：人员角色较为复合——企业主、管理人员、业务人员、技术研究人员等都在公司，都使用载体空间。
• 对产品的主要诉求：需要一个相对独立、开敞的空间，可实现多种功能的自由布局，并且对货运通道有需求。
• 工作时间长，需要能源的自主管理：技术人员需要频繁、长时间的加班，而写字楼通常有固定的空调开启时间，下班后中央空调关停。
• 对园区的主要诉求：对园区环境、园林绿化、停车位、等方面敏感度高。对多样化的餐厅、咖啡厅、健身房、休闲空间等商务配套有需求。因为研发需求的企业选址通常会在副城区，周边良好的城市配套使企业对住宿方面的配套几乎无要求。相比“纯产” 客户适用功能的单一（只满足生产仓储即可），研发客户对载体的适用功能非常复合化：

“偏研发” 需求升级方向——3、4层产品（销售型）

• 单层面积适复合功能的布局，600㎡以上较为好用，600㎡以下偏办公。
• 首层6/7.2米，二层4.2米，500公斤承重，足以满足研发企业要求，无需提升。
• 能够购买整栋用于研发的企业，通常已形成“研发中心”或“研发总部”规模，外立面要有“总部“特征。
• 有一定室外空间，如小阳台、露台等，满足科研人员的使用习惯。

升级方向——6层以上分层产品（销售型）

• 面对小型研发企业，单元面积600㎡以上较为实用；大型研发中心单层面积1600-2000㎡。
• 标准层4.5米-4.8米可满足多数行业的实验室需求，可进行实验室改造。
• 空间方正开敞，便于多种功能的划分布置。
• 企业对私密性和形象均有要求，半层或四分之一层使用较多，有独立的展示面最佳。
• 有独立货运通道且客货分离，人行动线与货运动线不交叉。产品升级研究依据：北上广三城市的纯研发园区。

配套产品——园区食堂设置

• 到食堂的最远距离应控制在500米以内，项目占地规模决定食堂数量；
• 200亩以内规模的项目，建议设置1个食堂，并将食堂设于金角；
• 200－400亩地块规模的项目，建议设置1个食堂，并设于沿街正中；
• 4400亩以上，原则上建议设置2个食堂，如果只设置1个食堂，须设于园中心位置，且对外需求不足；

• 低于600人就餐，食堂面积建议600-800平米（如果按照60%就餐率、千平米13人计算，相当于6.6万方园区配置600平米食堂）
• 1000人左右就餐，食堂面积建议1000-1200平米（如果按照60%就餐率、千平米13人计算，相当于6.6—11万方园区配置1000平米食堂）

产业园产品设计细节要素

• 经济指标：容积率（1.5-4.0)，租售比，配套（公寓，食堂）
• 产业和产品：电子信息(可上楼)，装备制造（承重，基底大），生物医药（无尘车间，层高5米以上），新材料（用电大户，基底大）
• 开发节奏：分期开发，低开高走，工程现状，招商中心
• 成本：配电（60-100KVA每千平米）、产业配套（污水处理，双回路供电，蒸汽）、外立面（涂料，真石漆，玻璃幕墙，钢挂石材），交付标准
• 产品细节：户型组合，得房率，面积段、承重、层高、客货梯数量、吊装口、消防等级、卸货平台，通道坡度，道路宽度，楼间距，人车动线

今天的课程到这里就结束了，我们下次课程再见~