课堂笔记:村改可研测算及拆补方案

9月25日，学加邀请了肖凯同学为我们分享《城市更新村改项目的研判与投资测算》以及凌云老师为我们带来《广州市旧村更新改造项目拆补方案》精彩课程。

肖凯
学加优秀学员
广东云建城市更新有限公司 总经理什么用地能享受拆迁红利？
如何享受旧改红利？

1. 政策依据：【粤自然资函〔2021〕935 号】广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引、【粤国土资三旧发[2018]99号】广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知、【粤国土资规字[2018]3号】广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知。

   
   

2. 必要性：土地只有纳入标图建库才能享受“三旧”改造政策，标图建库也往往是土地进行旧改的第一个流程手续。

   
   

标图建库是旧村改造的第一步，黄埔，番禺保留了更新局。
标图建库的一般政策标准：①2009年12月31日前已建设；②符合土地利用规划；③二调和最新土地利用现状认定为建设用地；④上盖物基底面积占入库单元地块面积30%以上。

注意：单纯空地和林地农地，一般无法标图建库！

图斑面积不够怎么办？

一般来说，片区策划范围=村域面积＞改造范围≥补录“三地”后的图斑面积≥现状图斑面积，右图就很好地体现了这个关系。
其中，片区策划范围指的就是编制旧村改造方案的范围；“三地”指的是边角地、夹心地、插花地等零碎地块。

注意：一般进行旧改的并不是全部村域范围！

旧村改造的一般步骤和周期？

意愿表决通过率内有玄机

1. 通过率低于80%，说明村民意愿不强，因为村民收入丰厚，所处的位置也非常优越。

2. 80-90%，处于政策达标正常水平。3. 大于90%，说明村民意愿强烈，且收入匮乏，位置偏远
4. 以黄埔区为例：《黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》：2020年底，完成拆除率100%的项目数量为21个，拆除房屋1071万平方米；2021年底，完成拆除率100%的项目数量为28个，拆除房屋1582万平方米；2022年底，完成拆除率100%的项目数量17个，拆除房屋626万平方米。
占黄埔区78%和全市8%以上！

5. 以白云区为例：
（1） 综合整治项目11个


(2) 基础数据调查：清单

(3)  基础数据调查：开发商关注要点
开发商如何研判村改可行性？

上位规划：土地规划

土规即土地利用总体规划，主要将土地划分为建设用地和不能直接用于建设的农地林地，其中建设用地一般为红色地块，土规在实操中调规难度普遍较大。
实操研判原则可概括为：改造范围内红色的建设用地比例越高越好，集中度越高越好。

上位规划：产保线 

产保线即广州市工业产业区块分布线，分为一级（红色）和二级（蓝色）控制线，如果涉及二级控制线尚有调整空间，如果涉及一级控制线特别是大范围涉及，则项目改商住方向基本不可能，或者进行大量产业导入来满足产业保护的要求。
实操研判原则可概括为：涉及工业产保线的用地因需要进行开发规避或产业导入，因此该比例越低越好。

上位规划：生态廊道

生态廊道指的是因受到绿化廊道等因素而对控规有限制性开发的情况，在番禺区和南沙区的旧村项目，受高速路生态廊道的影响较为突出。
两侧100m内为严格保护地带，100m-500m为控制性保护利用地带，生态廊道内建设用地有强度控制：居住用地容积率≤0.8，工业及其它用地容积率≤1.0，建筑密度≤30%，建筑层数≤6层，建筑高度≤24m。
实操的研判原则可概括为：因涉及生态廊道的用地因无法进行高强度建设，该比例越低越好。

上位规划：三区四线

“绿线”是指城市各类绿地范围的控制线。 “蓝线”是指城市江河湖泊水域控制线。 “紫线”是指各类历史文化遗产与风景名胜资源保护控制线。 “黄线”管制的主题，是划定重大基础设施用地影响范围。广州村改算账都有哪些核心要点？

货币补偿标准：广州市政策补偿

范围主要是：
村民住宅和集体物业（包括有证和无证）的临迁费、房屋拆运费、房屋建安成本补偿、搬家补偿和历史建筑修缮费用。主要补偿标准速记：住宅临迁费每月20~40元/㎡，物业临迁费每月每平30~60元/㎡，搬家补偿4000元/户，房屋拆运费一般是一次性60元/㎡。

开发商成本：经济平衡逻辑（重要）

用地方案：评估用地强度？

用地方案调规前后变更：

用地方案：调规与测算影响


城市更新投资测算都有哪些差异？

开发商的盈利逻辑

旧改拿地的特殊性：

①旧改没个30%折价，还不如去拿地！②拆迁成本可以作为土地款抵税，但复建房要由开发商交税！
③滚动开发，分期销售！
④还没开拆就可以借钱了，真香！

核心

下午我们邀请了拥有多年品牌房企工作经验的凌云老师为我们带来《广州市旧村更新改造项目拆补方案》课程。

三旧改造的核心在于“利益的博弈与平衡”

核定改造成本/融资楼面地价=融资建面（广州）
改造成本=前期费用+拆迁费用+复建费用+其他费用+不可预见费+拆迁奖励+土地出让金成本决定规划容积率——“测量反映现状，现状决定成本，成本影响规划，规划决定收益”
拆补方案的编制

拆补方案的政策依据
融资自持物业、开发利润

方案涵盖的内容

拆补方案的基本框架

①前言：方案制定背景、制定目的、政策依据等；②总则：适用范围、适用对象、补偿依据、补偿原则等；住宅房屋的补偿安置：含各类型住宅房屋（宅基地）的回迁安置标准、弃产补偿标准、搬迁费、临迁费、奖励等；
③非住宅房屋的补偿安置：非住宅房屋（个人所有的国有商业性质房屋，如商铺、办公楼等）的回迁安置标准、弃产补偿标准、搬迁费、临迁费、奖励等； ④ 集体物业的补偿安置：含集体物业的回迁安置原则、搬迁费、临迁费（租赁损失补偿）、建筑物/附属物（残值）补偿、停产停业损失补偿等；
⑤回迁安置：复建区位置、安置房分配与选房、安置房交付条件及装修标准、车位置换（如有）、物业管理、回迁安置时间等；⑥其他：复建区用地性质、回迁安置房办证、争议解决办法、解释权等； 附件：更新改造范围、住改商商圈等级范围示意图（如有）、附属物种类及补偿标准、复建房交楼标准等。

拆补方案编制的指导思想

①拆得快，签得动，包得住②补偿安置总量≤经政府批准的复建安置总量③能满足权利人最基本的利益诉求④签约及拆卸进度能满足项目开发节奏

拆补方案编制的准备工作

拆补方案编制的准备工作

拆补方案编制的准备工作

拆补方案编制的准备工作——模拟拆补的意义

编制要点

（1）无证房屋如何补偿？（2）非村民房屋如何补偿？（3）祖屋房屋如何补偿？
（4）超大建基房屋如何补偿？（5）在建房屋如何补偿？（6）未建地基如何补偿？（7）倒塌房屋如何补偿？（8）空地如何补偿？（9）附属用房如何认定？（10) 住改商房屋如何补偿？
  (11) 一户一宅如何认定？
  (12) 权益面积的计算方式？
  (13) 超建面积如何补偿？
  (14) 弃产补偿制定应注意哪些事项？
  (15）临迁费制定应注意哪些事项？  (16）搬迁费如何制定？
  (17）奖励便准如何制定？  (18）选房调差如何制定？
  (19）复建区用地性质如何确定？
拆补方案的修订与报审9

拆补方案的实施

拆补方案的审查与评估

1.实施前审查要点:条理性，合理性，可行性，风险点审查2.实施前评估标准：预拌签约进度，成本费用评估，可能存在问题，未考虑的情形，村民满意度。
课堂小结
经过一天的学习，同学们都非常认真的听课、做笔记，下课纷纷与老师深入交流和探讨，学员表示获益良多！
课程的实用性强，理论联系实际、深入浅出的授课方式课堂氛围非常好，两位老师备受学员好评！